Bu noktada kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini sağlayan hukuki yoldur. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin temel düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddelerinde yer almaktadır.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, mevcut bir kira ilişkisinde ödenecek kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi amacıyla açılan davadır. Burada amaç kiracının tahliye edilmesi değildir. Kira ilişkisi devam eder; mahkeme yalnızca yeni kira döneminde uygulanması gereken kira bedelini tespit eder. Bu nedenle kira tespit davası ile tahliye davası birbirinden tamamen farklıdır.
Kira Tespit Davası İçin 5 Yıl Geçmesi Şart mı?
Bu konuda uygulamada önemli bir yanlış anlaşılma bulunmaktadır. Kira tespit davası açılabilmesi için her durumda 5 yıl beklenmesi gerektiği doğru değildir. Ancak kira ilişkisinin ilk beş yılı ile beş yıldan sonraki dönemlerde mahkemenin kira bedelini belirlerken uygulayacağı esaslar farklıdır.
İlk beş yıl içerisinde yenilenen kira dönemlerinde kira artışının temel sınırı TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Tarafların sözleşmede kararlaştırdıkları artış oranı da bu sınırı aşamaz.
Asıl önemli değişiklik beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ortaya çıkar. Bu aşamadan sonra mahkeme yalnızca TÜFE oranına bağlı kalmaz; emsal kira bedellerini ve kiralananın durumunu da dikkate alarak yeni kira bedelini belirler.
5 Yıldan Sonra Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Beş yıldan sonra mahkeme kira bedelini belirlerken tek bir matematiksel oran uygulamaz.
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca hâkim; TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın mevcut durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir. Dolayısıyla “Mevcut kira 15.000 TL, çevredeki evler 35.000 TL; mahkeme doğrudan 35.000 TL yapar.” şeklinde kesin bir hesaplama yapmak doğru değildir.
Emsal Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Kira tespit davalarının en önemli konularından biri emsal araştırmasıdır. Mahkeme ve bilirkişi incelemesinde aynı veya benzer bölgede bulunan taşınmazların kira bedelleri değerlendirilirken yalnızca internet ilanlarına bakılması yeterli değildir.
Taşınmazların; konumu, yüzölçümü, yaşı, oda sayısı, bulunduğu kat, binanın niteliği, manzarası, ulaşım imkânları, kullanım şekli, fiziki özellikleri ve kiralama tarihleri gibi unsurlar karşılaştırılır. Örneğin aynı sokakta bulunan iki dairenin dahi katı, metrekaresi, bina yaşı ve özellikleri farklıysa kira değerleri aynı olmayabilir. Bu nedenle kira tespit davalarında doğru ve gerçekten karşılaştırılabilir emsallerin dosyaya sunulması önem taşır.
Mahkeme Keşif ve Bilirkişi İncelemesi Yapar mı?
Uygulamada mahkeme, taşınmazın rayiç kira değerinin belirlenmesi amacıyla keşif ve bilirkişi incelemesine başvurabilir. Bilirkişi heyeti kiralananı inceler, emsal taşınmazları değerlendirir ve taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği kira bedeli konusunda teknik değerlendirmede bulunur. Ancak bilirkişi raporunda belirtilen rakam her zaman doğrudan mahkemenin belirleyeceği kira bedeli anlamına gelmez. Mahkeme somut olayın özelliklerini ve hakkaniyeti de değerlendirir.
Eski Kiracı Olmak Kira Bedelini Etkiler mi?
Evet, uygulamada önemli konulardan biri de budur. Uzun yıllardır aynı taşınmazda oturan kiracının durumu ile taşınmazın bugün boş olarak yeni bir kiracıya verilmesi aynı değildir. Bu nedenle taşınmazın serbest piyasa koşullarındaki boş kira değeri tespit edilse dahi mahkeme, mevcut kiracılık ilişkisini ve hakkaniyeti değerlendirerek buna göre kira bedelini belirleyebilir. Bu husus uygulamada genellikle “eski kiracı indirimi” veya “hakkaniyet indirimi” olarak ifade edilmektedir. Ancak bunun için kanunda belirlenmiş sabit bir yüzde bulunmamaktadır. Her dosya kendi koşullarına göre değerlendirilir.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılmalıdır?
Kira bedelinin tespitine ilişkin dava hukuken her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı açısından zamanlama son derece önemlidir.
TBK m. 345'e göre dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmışsa veya bu süre içerisinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılmışsa, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılacak davada belirlenen bedel yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayabilir. Ayrıca kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm bulunuyorsa kanun ayrıca düzenleme getirmektedir.
Bu nedenle kira tespit davalarında yalnızca davanın haklı olup olmadığı değil, davanın ve ihtarnamenin zamanlaması da önemlidir.
Dava Açmadan Önce İhtarname Göndermek Zorunlu mudur?
Her kira tespit davasında ihtarname gönderilmesi mutlak bir dava şartı değildir. Ancak yukarıda açıkladığımız üzere ihtarnamenin zamanında gönderilmesi, mahkeme tarafından belirlenecek yeni kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı bakımından önemli sonuçlar doğurabilir.
Bu nedenle yeni kira dönemi yaklaşırken ihtarname süresinin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Önce Arabulucuya Başvurmak Gerekir mi?
Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanunda belirtilen istisna dışında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu kapsam kira bedelinin tespitine ilişkin uyuşmazlıkları da içerir.
Taraflar arabuluculuk görüşmelerinde yeni kira bedeli konusunda anlaşabilirler. Anlaşma sağlanamaması hâlinde kira tespit davası açılabilir.
Kira Tespit Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Kira ilişkisinden kaynaklanan kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise somut olayın özelliklerine göre belirlenir. Bu nedenle özellikle farklı şehirlerde bulunan taraflar açısından yetki hususunun dava açılmadan önce ayrıca incelenmesi gerekir.
Mahkeme Kirayı Geçmişe Dönük Artırabilir mi?
Kira tespit kararının etkisi bakımından TBK m. 345'teki süreler önemlidir. Kanunda öngörülen şartların yerine getirilmesi hâlinde mahkeme tarafından belirlenen kira bedeli ilgili yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilir. Örneğin dava devam ederken kiracı eski bedel üzerinden ödeme yapmışsa ve mahkemenin belirlediği kira bedeli ilgili dönemin başlangıcından itibaren geçerliyse, karar sonrasında aradaki kira farklarının ve işlemiş faiz alacaklarının talep edilmesi gündeme gelebilir. Gecikme faizini hesaplamak için Yasal ve Ticari Faiz Hesaplama Aracımızı kullanabilirsiniz.
Bu nedenle dava açıldığı tarihte yalnızca aylık kira bedeli değil, yargılama sürecinde oluşabilecek kira farkları ve tahliye şartları da dikkate alınmalıdır. Detaylı sorularınız için Kira Hukuku & Tahliye Davaları SSS sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.
Kira Bedeliniz Güncel Değerinin Altında mı?
Uzun süredir devam eden bir kira sözleşmeniz varsa ve mevcut kira bedeli taşınmazın güncel kira değerinin önemli ölçüde altında kaldıysa, kira tespit davası yoluyla kira bedelinin yeniden belirlenmesi mümkün olabilir. Aynı şekilde kiracıysanız ve hakkınızda rayicin üzerinde bir kira bedeli talep ediliyorsa, kira bedelinin hangi esaslara göre belirlenmesi gerektiğinin hukuken incelenmesi önemlidir.
Kira sözleşmenizin incelenmesi, kira tespit davası şartlarının değerlendirilmesi, ihtarname ve zorunlu arabuluculuk sürecinin yürütülmesi ile kira davalarında hukuki destek için Elzey Hukuk İletişim & Randevu kanallarımızdan randevu alabilir veya büromuzun Gayrimenkul ve Kira Hukuku ekibine danışabilirsiniz.
